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 案例:淮安市楚州区拆迁办因漕运广场建设规划需要,对该区淮城镇居民程楠与方其夫妻俩在该区东门大街共有房屋(产权证仅登记方其一人)4间进行拆除时,与程楠(当时方其不在家)签订了拆迁补偿安置协议书一份。协议约定拆迁办采取产权调换的安置方式,将淮城镇漕运小区2区3号楼601室期房一套补偿给程楠与方其夫妻俩。协议签订后,程楠在房屋拆除无处安身的情况下,便到上海亲戚家借住。临走前,考虑到自己与丈夫关系一直不好,便将拆迁补偿安置协议书交给其女儿方灵保管,嘱咐女儿等安置房建好时,随时与其联系。2003年3月17日,方其从外面回来与女儿方灵串通,瞒着程楠与第三人许涛签订转户协议书一份,将安置房转让给许涛所有。协议签订后,许涛向区拆迁办交纳了安置房差额余款33217元并进行转让协议登记取得了该安置房屋所有权证。


  2005年9月,程楠听人说漕运小区安置房已全部建好并已落实安置,便与女儿方灵联系,询问有关情况。方灵谎称拆迁补偿安置协议书遗失,以正在与拆迁部门交涉为由搪塞其母。其母不信,便于同年国庆期间自行回楚州了解情况,方知房屋已被他人买走。气愤不已的程楠在与其丈夫、女儿及购房者许某理论无果的情况下,遂于2006年1月9日以其丈夫、女儿及购房者许某为共同被告向楚州区人民法院院提起诉讼。


  原告程楠诉称,被告方灵、方其在我不知情的情况下将安置房屋卖给了被告许涛,三被告的恶意行为严重侵犯了我的合法权益。为此,请求法院确认三被告房屋买卖行为无效,并责令被告许涛从原告房屋中迁出。


  被告许涛则辩称,我买房已近三年,原告诉称不知情与事实不符。请求驳回原告的诉讼请求。


  问:本案如何解决?为什么?


  答:本案中,许涛获得房屋所有权,原告不能主张该房屋买卖合同无效;应由被告方其、方灵承担侵权责任;对原告的损失,承担损害赔偿责任。理由如下:


  对于本案分析:(1)房屋买卖合同是否合法?案件中,被告方其、方灵与许涛订立了房屋买卖合同,对于合同的效力从本案中可以看出是有效的,因为:①本案房屋买卖合同,是双方买卖房屋意思表示真实,合同内容不违反法律禁止性规定,应视为有效合同。根据婚姻法规定被告方其与原告程楠系夫妻关系,对他们夫妻关系存续期间的共有财产有平等的处理权。本案中,被拆迁房屋的原登记所有权人写的是方其,其持有原告签字的拆迁安置协议书,因此被告方其是有权利和资本与他人签订房屋买卖合同的。②关于被告许涛购买该房屋行为是否合法问题。根据民法关于物的规定:如受让人在受让时不知道或不应当知道行为人系无权处分或越权处分,而与行为人进行民事转让行为的,属善意第三人,原物所有权人的主张不能对抗第三人,即对原物不享有追及权,无权要求第三人返还原物。本案中许涛并不知道原告家庭及夫妻关系长期不和,其根据日常生活经验判断,有理由相信方灵转让拆迁安置房屋是方其夫妻共同意思表示。故许涛在本案中属于善意第三人,原告程楠不能以不同意或不知道为由对抗善意第三人。


  (2)被告许涛是否取得房屋所有权?案中,被告签订有效合同后,及时交付全部购房款项并领取了房屋产权证书,根据不动产登记生效要求,我们可以知道许涛已依法取得了现房屋的所有权。


  (3)对于原告的损失问题,应该由谁赔偿?据案情被告方其、方灵在未经原告同意的情况下转让拆迁安置房屋,侵害了原告的房屋共有权,构成对原告的侵权,应承担侵权责任。而原告程楠可以向被告方灵、方其主张要求赔偿损失。本案原告只是请求法院判令买卖合同无效属确认之诉,与损害赔偿不是同一法律关系,因此,原告想要请求赔偿损失,可另行提起诉讼。


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